Benim işim bu olduğu için mi, algıda seçicilik mi bilmiyorum ama hangi sosyal ortama girsem, sohbetlerin favori konusu emlak. Hepimizin iyi kötü bir fikri olduğu bu konuda bakış açımızı genişletmek için gayrimenkul değerleme yöntemlerinden en çok kullandığımız 2 tanesi hakkında bilgiler vermek istiyorum; kira amortisman süresi ve karşılaştırmalı piyasa analizi.
Kira amortismanı hesaplamasında mülkün güncel kira getirisiyle kendini kaç yılda amorti edeceğinden yola çıkılır. İstanbul’da semtten semte hatta mahalleden mahalleye bu amortisman sürelerinin değişiklik göstermesi normal olup doğru hesaplamada lokasyonun popülerliğine göre amortisman süresinin de uzaması beklenmektedir. Örnek vermek gerekirse şehir merkezinden uzak ve daha az talep gören bir gayrimenkulün kira amortisman süresi, şehir merkezinde Nişantaşı’nda bir daire veya Ulus-Ortaköy’de lüks bir sitedeki gayrimenkulün kira amortisman süresinden çok daha kısa hesaplanmalıdır.
Karşılaştırmalı piyasa analizi ise aslında en yaygın olarak kullanılan ama kullanırken de doğru verileri bulmanın en zor olduğu yöntemdir. Burada amaç piyasadaki diğer mülkler ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün özelliklerini, avantajlı ve dezavantajlı noktalarını karşılaştırıp bir sonuca varmaktır. Piyasada yakın zamanda satılmış emsal gayrimenkuller ile uzun zamandır satışta olup satılamayan gayrimenkullerin incelemesi yapılır. Ancak bu işte profesyonel olmayan kişilerin düştüğü en büyük yanılgı; internet ilan sitelerindeki çoğunlukla gerçek piyasayla örtüşmeyen rakamları baz alarak, yani alıcıyla satıcının buluştuğu gerçek rakamlar yerine, satıcıların talep ettiği ve bazen abartıya kaçan fiyatlarla kıyaslama yapmalarıdır. Abartılı fiyatlar kadar, bazı emlakçıların sahte (gerçekte olmayan) veya özellikleri yanlış girilmiş ilanları da ülkemizin bir gerçeğiyken, yetkin olmayan birinin doğru sonuçlara ulaşması kolay değildir.
Yukarıda bahsettiğim değerleme yöntemlerine ek olarak günümüz Türkiye’sinde gayrimenkulün kullanım durumu da yani kiracılı olup olmaması ve kontrat şartları da bir gayrimenkulün bulacağı değerde çok önemli hale geldi. Aynı şekilde ülkemizde finansman koşullarının dönemlik olarak ciddi değişiklikler göstermesi de değerlemede dikkate almamız gereken bir başka unsur. Alıcıları destekleyen banka kredi faizlerinin düştüğü dönemlerde, daha çok alıcı ödeme gücüne kavuşacağı için talebin artması doğal bir sonuçtur. Tavsiyem, her şeyin çok hızlı değiştiği bir piyasa ortamında gayrimenkulünüzün değer tespitini mutlaka konusuna hakim, bölge dinamiklerini iyi bilen güvenebileceğiniz bir gayrimenkul danışmanı eşliğinde yapmanızdır.
Aslan Baruh
Üniversiteyi ve askerliği bitirdiğim 2005 yılından beri 18 yıldır gayrimenkul danışmanlığı yapan biri olarak gayrimenkulle ilgili merak ettiğiniz soruları yanıtlamaktan mutluluk duyarım. Merak ettiğiniz tüm sorular için bana [email protected] mail adresimden ulaşabilirsiniz ama konuşmayı yazılı iletişime hep tercih ettiğimden 05332158410’dan aramanızı tercih ederim.
