Mortgage nedir?
Tüm dünyada konut edinmede yaygın olarak kullanılan finansman yöntemlerinden biri olan mortgage, uzun vadeli ipotekli konut kredisi anlamına geliyor. Bu sistemde, banka veya mortgage kredisi vermeye yetkili diğer finans kuruluşları, konutun ipotek gösterilmesi karşılığında 30 yıla kadar uzun vadeli kredi kullandırabiliyorlar. Bu sistemde, mortgage ile satın alınacak konutun değeri konut finansmanı kuruluşlarınca SPK’nın lisanslı eksperlerine yaptırılacak.
Peki nasıl oluyor da, eskinden konut kredilerinin vadesi kısayken şimdi bankalar bu kadar uzun vadeli kredi kullandırma olanağına sahip olabiliyorlar? İşte mortgage yasasının bütün amacı bankaların uzun vadeli kredi kullandırabilmeleri ve bu kredilerde riski mümkün olduğunca azaltabilmeleri için gerekli yasal düzenlemeleri yapmaktı.
Mortgage kanunu neler getiriyor?
Bu kanun, birinci ve ikinci el mortgage piyasalarının oluşması için gerekli düzenlemeleri yapıyor. Birici el piyasadan kastımız, finans kuruluşlarının tüketicilere kredi sağladığı piyasa (kredi piyasası). Asıl farklılığı oluşturan ikinci el piyasada ise, bankaların (veya diğer konut finansmanı kuruluşlarının) mortgage kredisi karşılığında ihraç ettiği sermaye piyasası yatırım araçları başka yatırımcılara (kişi veya kurum) satılıyor. Yani bu piyasada varlığa dayalı menkul kıymetler işlem görüyor.
Bunu biraz daha açmak gerekirse, şu anki uygulamada bankalar konut kredisinde teminat olarak aldıkları ipotekleri bilançolarında taşıyorlar. Yeni sistem bankalara yeni sermaye piyasası araçları ihraç etme olanağı tanıyor. Böylece, bankalar bu atıl durumdaki teminatları menkul kıymet haline getirerek sermaye piyasasında satma imkanına kavuşuyorlar. Bu tür sermaye piyasası araçlarına “ipotekli sermaye piyasası aracı” deniyor. Böylece, finans kuruluşları ipotek teminatlı veya ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç edebiliyorlar.
Ayrıca, bu tür yatırım araçlarının oluşturulması ve ihracı için ipotek finansmanı kuruluşları da oluşturulabiliyor. Böylece, bankalar bilançolarındaki mortgage kredilerini bu kuruluşlara aktarabiliyorlar; bu kuruluşlar ise yatırımcılara satılmak üzere “ipotekli sermaye piyasası araçları” ihraç edebiliyorlar. İpotek teminatlı menkul kıymetlerin ihracı için, ipotek altına alınmış konutlardan bir teminat havuzu oluşturuluyor ve konut finansmanı kuruluşları teminat havuzundaki varlıkları karşılık göstererek borçlanma senedi ihraç edebiliyorlar.
Ayrıca, bu kanun ipotek finansman kuruluşları için de gerekli yasal düzenlemeleri getiriyor. İpotek finansman kuruluşları, bankaların bilançolarındaki mortgage kredilerini satın alarak veya bankaların ihraç ettiği ipotekli sermaye piyasası araçlarını satın alarak bankalara likidite sağlama amacını taşıyorlar. Kısacası, tüm bu düzenlemeler konut kredisi piyasasına likidite sağlanmasına ve bankaların risklerini azaltmasına olanak sağlıyorlar. Böylece, bankalar uzun vadeli konut finansmanı imkanına kavuşurken, finansal piyasaların da derinleşmesi ve farklı yatırım araçlarının oluşturulması da sağlanmış oluyor.
Tüketiciler açısından neler değişiyor
Şimdi de, konut kredisi ile mortgage kredisinin tüketici açısından taşıdığı farklılıklara ve mortgage kredisinin tüketici açısından önemli olan bazı özelliklerine bakalım:
1. Vadenin uzaması mortgage yasasının tüketici açısından getirdiği önemli avantajlardan biri. Böylece, konut satın almak isteyen bir kişi konutun bir kısmını peşin ödedikten sonra geri kalan kısmı için uzun vadeli kredi kullanma olanağına sahip olmuş oluyor.
2. Konut kredisinden farklı olarak, mortgage kredileri değişken faizli olarak kullanılabiliyor. Bu da, faizlerin düştüğü bir ortamda tüketiciler açısından avantajlı olabilir.
3. Mortgage kredisi kullanan bir tüketici kredisini erken kapatmak isterse, konut finansmanı kuruluşu erken ödenen tutarın en fazla %2’si kadar erken ödeme ücreti isteyebiliyor.
4. Mortgage kredilerinde BSMV ödenmiyor. Bu da, tüketiciler açısından maliyeti düşüren bir unsur.
5. Konut kredisi kullanan tüketiciler, 3 ay içerisinde sisteme dahil olmamak için başvuruda bulunmamaları durumunda, otomatik olarak yeni sisteme dahil olacaklar. Ancak, bu tüketiciler erken geri ödeme için %2’lik erken ödeme ücretine tabi olmayacaklar.
6. Mortgage kredisi kullanan bir tüketici ard arda iki ay ödemesini yapamazsa tüketiciye bir ay daha süre tanınacak. Bu sürede yapılması gereken minimum ödeme yapılamazsa kredi yasal takibe alınacak.
7. Konut kredisinden bir diğer önemli fark ise, mortgage kredisinin ödenmemesi durumunda, konut finansmanı kuruluşunun ipotek altına aldığı konutu satabileceği gibi, haciz yoluna da başvurulabilmesidir.
Mortgage yasası konut kredilerinin bir anda patlamasına yol açar mı?
Uzun süredir mortgage konusu yazıldı, çizildi. Hatta zaman zaman, bu kanunun kabul edilmesiyle birlikte herkesin ev almak için bankalara koşup kredi alacağı, emlak sektörünün bir anda yıldızının parlayacağı izlenimi yaratıldı.
Gerçekten de bu kadar cazip mi mortagage ile ev sahibi olmak?
Tabii ki, eskiden uygulanan konut kredisi ile karşılaştırıldığında mortgage kredisinin daha cazip olduğunu söyleyebiliriz.
Ancak, şu anda faizlerin bulunduğu yüksek seviye dikkate alındığında, mortgage kredisine olan talepte bir patlama bekleyemeyiz. Zaman içinde faizlerin düşmeye başlaması ile birlikte mortgage talebinin artması kaçınılmaz. Mortgage kredisi kullandıran gelişmiş ülkelere de baktığımız zaman, artışın zaman içinde gerçekleştiğini görüyoruz. Bu ülkelerde mortgage kredilerindeki artışın hem faizlerdeki düşüşe, hem de ülkenin milli gelirinin büyümesine bağlı olduğu dikkat çekiyor. Şimdi vereceğim örneklerde, mortgage kredilerinin ekonominin büyüklüğüne –yani gayri safi milli hasılaya (GSMH)- oranını kullanacağım. 1990 yılında İspanya’da mortgage kredilerinin GSMH’ya oranı %15 seviyelerindeyken, 2005 yılında %80 civarına yükseldiğini görüyoruz. Aynı dönemde, Portekiz’de mortgage kredilerinin GSMH’ya oranı %10’dan %55’e yükseliyor. Yunanistan’da ise mortgage kredilerinin GSMH’ya oranı 1995- 2006 yılları arasında %5’den %25’e yükseliyor.
AB’ye yeni katılan ülkelere baktığımızda ise, mortgage piyasasının daha yeni olduğunu görüyoruz. Çek Cumhuriyeti ve Macaristan’da mortgage kredileri GSMH’nın %10’u civarında bulunurken, bu oranın Slovakya’da %6.5, Polonya’da %5, Romanya’da sadece %2 civarında olduğunu görüyoruz. Bu açıdan, Türkiye’de AB’ye yeni üye olmuş bu ülkelere banziyor. Son bir-iki yıldır Türkiye’de konut kredilerinin hızlı bir şekilde artmış olmasına rağmen, 2006 yılsonu itibariyle konut kredilerinin GSMH’ya oranı %4 civarında bulunuyor. Gelişmiş ülkelerle kıyaslandığında Türkiye’de mortgage piyasasının büyümesi için büyük potansiyel olduğu aşikar. Ancak, bunun çok kısa bir sürede olmayacağı, zaman içinde gerçekleşeceği de unutulmamalı. Dolayısıyla, kanunun hemen ardından bankaların kapısında mortgage kuyruğu beklemek pek de gerçekçi olmaz. Mortgage piyasasının gelişmesi ve büyümesi hem faizlerin düşmesine, hem de milli gelirin artmasına bağlı olacaktır.
