Alışveriş merkezlerinden bahseder misiniz? İlk alışveriş merkezi ne zaman inşa edildi? Yurt dışındakilerle Türkiye’dekileri karşılaştırır mısınız?
Her ne kadar "shopping center" ve "mall" gibi kavramlar ülkemize batı’dan geliyor gibi görünse de, aslında burada işaret edilmesi gereken nokta, bu kavramın ülkemizde çok eskilerden beri var olduğudur. Avrupa’nın en eski alışveriş merkezi, 1786 yılında Paris’te inşa edilen Galerie du Bois (Galeri dü bua) olarak biliniyor olmasına karşın, Fatih Sultan Mehmet, 1461’de Kapalı Çarşı’yı inşa etmeye başlamıştı.
Dolayısıyla bizler, İpek Yolu’nun üstündeki bir noktada yaşayan insanlar olarak, İkinci Dünya Savaşı sonrasında otomobilin de yagınlaşması ile ABD de gelişen alışveriş merkezleri uygulamasını, geçmişten geleceğe uzanan süreçte ülkemizdeki örnekleriyle geliştirmeye ve yaymaya çalışıyoruz. Bu bağlamda, Akmerkez ile başlayan kariyerim sürecinde, edindiğim deneyimler ışığında, bu konunun Türkiye’de doğal ve olumlu bir akış ve gelişme içinde olduğunu söylemek isterim.
Türkiye’de bugün alışveriş merkezleri alanı henüz 1.930.868 metre kareye ulaştı. Bu rakam İngiltere de 14 milyon, Polonya’da 3,5 milyon metre karedir. 252 milyon nüfusu sahip Amerika’da 42 bin alışveriş merkezi (AVM) var. Türkiye’de ise henüz 107 tane bulunuyor. Bunun nedeni ise çoğu binanın altında bir mağazanın bulunması ve dolayısıyla perakendenin etkin olmasıdır. Fakat Türkiye’de bin kişiye düşen AVM’lerdeki kiralık alana baktığımız zaman henüz 28 metrekareye ulaştığını görebiliyoruz. Bu rakam İtalya’da 120; İngiltere’de 170; Norveç’te 790 metre karedir. Sonuç olarak, Türkiye’de açılabilecek daha çok AVM potansiyeli bulunuyor. AVM’ler gündelik yaşamımızın giderek daha büyük bir kısmını kaplıyor. Sadece alışveriş edilen yerler olarak değil, sosyo-kültürel etkinliklere mekan sağlamaları, bireylerin boş zamanlarını değerlendirme ve modern etkinlik alanlarını bir araya getirme noktaları haline geldi. Örneğin, gençler birkaç sene öncesine kadar caddelerde, sinema önlerinde buluşurlarken, bugün AVM’lerde buluşmayı tercih ediyorlar.
Bu merkezlerin toplumsal işlevinden ötürü giderek yaşamımızda daha fazla pay alacağını, tüketicilerdeki gerek düşünce ve öncelik payının, gerekse cüzdan payının artarak daha fazla alışverişi tetikleyeceğini düşünüyorum. Çünkü AVM’lerde amaç, bir çatı altında en az zamanda en çok ihtiyacı en keyifli ve konforlu ortamda tatmin edebilecek yapılanmayı kurmaktır.
Alkaş Danışmanlık olarak verdiğiniz hizmetlerden söz eder misiniz?
Hizmet alanlarımızı proje geliştirme, kiralama hizmetleri, yönetim danışmanlığı ve perakende gayrimenkul danışmanlığı başlıkları altında toplayabiliriz.
Daha geniş anlatmak gerekirse, uzmanlık alanımız, bir AVM nasıl tasarlanır? Daha doğrusu bir toprak parçası üzerine bir AVM olabilir mi? Eğer olabilirse ne tip bir AVM olabilir? Örneğin, İzmit’te olduğu gibi fabrikadan halka satış olan bir "outlet center" mı? Akmerkez gibi bir moda merkezi mi? Yoksa 1000a örneğinde görüldüğü gibi bir ev dekorasyon merkezi mi? gibi sorulara yatırımcıları doğru cevaplamaya yönlendirmektir.
Farklı ihtiyaçların nasıl giderilebileceği uygulamalarına yönelik butik danışmanlık hizmetlerimizi "Geçmişten Geleceğe, Sürekli ve İlerici" bir anlayışla sunuyoruz.
Türkiye’deki toplam AVM’lerin %24’üne yöneticisi ve danışmanı olarak görev yaptığımız gibi önde gelen perakende markalarına da hizmet üretiyoruz. Türkiye’nin farklı alışveriş merkezlerinin iki kez kazandığı avrupa ve dünya ödüllerinde payımızın olması bize gurur veriyor.
Çok keyifli, canlı ve neşeli bir iş.
Bugüne kadar edindiğiniz deneyimler sonucunda, Avi Alkaş’ın kendi adına ait bir AVM’si olacak mı?
Belki de…. Akış bizi oraya götürürse neden olmasın. İnşallah
Ama gönüllü olarak belki de emeklilik projesi olarak yapmak istediğim bir şey var, Kapalıçarşı’nın bir Dünya destinasyonu olacak şekilde yapılandırılmasına, bugünkü konumundan daha yukarılara taşınmasına katkı sağlamak. AVM sahibi olmaktan daha öte bir istek de bu konularda kalıcı eser oluşturmak, kitap ve belgeseller hazırlamak istiyorum.
Türkiye dışında çalışmalarınız var mı?
Türkiye’deki örneklerin yanı sıra , yakın coğrafyamıza hizmet vermeye başladık. Romanya’yı inceliyoruz. Moskova’da bir takım çalışmalarımız var. Dubai’ye çok sık gidip geliyoruz. Bu işlerin yanı sıra, dört yıldır sivil toplum örgütleri çalışmalarında bulunduğum için, uluslararası ilişkilerden sorumlu AVM ve Perakendeciler Derneğinin Başkan Yardımcısıyım. Avrupa’nın ve Türkiye’nin ilk ASM ( Accredited Shopping Center Manager) ve AMD (Accredited Marketing Director) mesleki tanınmışlık sıfatlarını aldım. Bu sıfatlarla, Amerikalıların bize bir takım sorumluluklar yüklemesinden ötürü, eğitsel çalışmalarda öğretmenlik yapmak gibi görevim var. Aynı zamanda, Uluslararası AVM konseyinin Avrupa Yönetim Kurulu Üyesiyim. Tüm bu aktiviteler, dünyada sektörün akışını izlememde büyük bir deneyim sağlıyor. Bu yıl ICSC Avrupa Jürisine seçildim ve yedi hakemden biri oldum. Her yıl, yılın AVM’i seçilir. Bu yıl da finalistleri belirledik. 16 ocak ile 10 şubat arasında 11 şehri ziyaret ederek 20 finalistin 11’ini değerlendirme şansını yakalıyorum.
Hangi şehirleri geziyorsunuz?
İspanya‘da Madrid, Bilbao ve Leon ; Portekiz’de Lizbon, Porto; İtalya’da Roma;
Almanya‘da Hamburg ve Pforzheim; Danimarka’da Kopenhag’a İsveç’te Malmö’ye ve Fransa Angers’e gideceğim. Bu geziler ciddi zaman ve çaba gerektiriyor ama bu arada en son yapılan merkezleri görme fırsatı sağlıyor.
Daha önce yurtdışında AVMlere danışmanlık verdiniz mi?
Maimi’de Mehmet Bayraktar’ın girişimine belediye ihalesini kazanma sürecinden itibaren katılmış oldum. 2008 gibi açılmasını beklediğimiz Island Gardens Projesinde adını ben koydum.
Boyner grubu danışmalık verdiğimiz bir firmadır. Mısır’da Kahire’deki Beymen oluşumunu kurmuş olduk.
Yakın bir gelecekte eski Sovyet Cumhuriyetleri’nde Kazakistan, Türkmenistan taraflarında hızlı değişimler meydana gelebilir. Alkaş Danışmanlık olarak deneyim ve birikimimizi kullanacağız.
İsrail’de bir projede görev almak veya bölgedeki yeni oluşumlarda "barış için aş ve iş" oluşturmak için Türkiye ve TOBB önderliğinde gelişebilecek projelere hizmet verebilme fikri de bizi çok heyecanlandırıyor.
İstanbul’da bir çok AVM açılmaya devam ediyor. Doğacak olan bu rekabeti nasıl değerlendiriyorsunuz?
İstanbul daha bir çok AVM kaldırabilir yeter ki doğru planlama, yerleşme ve kapsama alanları belirlensin. Şirket olarak, İstanbul’da yeni bir cadde girişimine soyunduk. Büyükdere caddesinin Gayrettepe ile Zincirlikuyu arasındaki, Esentepe bölümünü, İstanbul’un yeni mağazalar caddesi yapacağız. Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi, Abdi İpekçi Caddesi’nde sonra bu bölgenin önemli bir alışveriş kapısı olacağına inanıyoruz. Günümüzde, İstanbul’un alışveriş hayatı değişiyor. İstanbul gibi 15 milyon nüfusa sahip metropollerde birden fazla AVM olması kaçınılmazdır. Tıpkı Paris’teki Champs Elysee ve büyük mağazalar caddesi Boulevard Haussman’daki (Les Grands Magasins) örneğinde olduğu gibi İstanbul’un da bu denli büyük, etrafında otoparklar olan, alışveriş mekanlarına ihtiyacı var.
Ayrıca, Nişantaşı ve İstiklal Caddesindeki geri gelen canlanma kayda değerdir. Şirket olarak, organize perakendeye önem vermeye çalışıyoruz. Sadece AVM’ler değil caddelerin de gelişmesi ve değişmesini sağlamaya çalışıyoruz. Bu amaçla Türkiye’deki tüm AVM’lerin kitapçığının yanısıra bu sene çok beğeni toplayan İstanbul’un alışveriş haritalarını bastık.
Her alışveriş bölgesinin hitap ettiği bir müşteri kitlesi var. Bu kitleler diğer yerleri ne yönde etkiler?
Ankara’da Armada alışveriş merkezi‘nin yapımında aktif rol oynadık. 2004 yılında Avrupa şampiyonu olması kariyerimizde önemli basamaklardan biriydi. Bugün Armada 7 – 8 milyon ziyaretçi cezbediyor. İstanbul’da Akmerkez bugün yılda 16 milyon ziyaretçiye ev sahipliği yapıyor. AVMlerinin ziyaret edilmesi bölgenin zenginleşmesi ve gelişmesine sebep oluyor. Türkiye, bu yıl 20 milyon turistin ziyaret akınına uğradı. Ülkemiz yılda 60 milyon turisti çekmeyi başardığı gün ve İstanbul’a 10 milyon ziyaretçi geleceği gün İstanbul maçı kazandı demektir. O gün bugünkü AVM sayısı az gelecek.
Yeni yapılan sitelerin içinde alışveriş merkezleri kuruluyor. Bu nasıl bir etki yaratacak?
Kolay erişebilirlik, yakınlık büyük avantaj getiriyor. Zaten kurulan AVMlerindeki mağazalar caddelerde bina altlarında vardı. Gerçekleşecek olan şey sadece mağazaların yer değiştireceğidir. Bu gelişim yeni iş sahaları doğurabilir. Bugün, bizim gençliğimizde hiç bilinmeyen meslekler doğdu. Yeni yerleşim bölgelerindeki ticari hareketlenmeler, her ne kadar şehir merkezlerine gidişi azaltsa da, Nişantaşı örneğinde olduğu gibi son 5Lj yıldır belli caddeler yeniden canlanmaya başladı. Yeni yaşam biçimi, başka bir deyişle günün gerektiği gibi yaşama alışkanlıkları gereksinimlerimize cevap verdikçe bu tür yerlerin ticari hareketliliği artacak.
İstinye Park projesinden bahseder misiniz?
Çok keyifli bir proje oluyor. Türk alışverişinde büyük çığır açacağına ve yeni bir dönem oluşturacağına inanıyorum. Bu projede, konseptin oluşması ve yatırımcının isteği doğrultusunda "residence"lı bir alış-veriş merkezinin oluşmasında görev aldım. Nisan 2007’de bitirmeyi hedefliyoruz. 82.000 m2 ile önde gelen alışveriş merkezlerinden biri olacak. İstanbul’un üç ana caddesini barındıracak ve çağrıştıracak şekilde 200 mağazadan oluşacak. Abdi İpekçi İstiklal ve Bağdat caddelerinin özelliklerini kapsayacak. Bulunduğu bölgeye renk katacak.
Şu ana kadar % 65’i kiralandı. Kalan yerler için de ciddi bir başvuru söz konusu. Mağazalar hitap edeceği kitle açısından A(+) ve B(-) müşteri profili aralığını kapsayacak. Yılda 20 milyon ziyaretçiye keyifli bir alışveriş, eğlence ve yaşam ortamında hizmet sunmayı hedefliyoruz. Özgün ve yerli yabancı alışverişçilere cezbedecek bir mağaza karması oluşturmak için çalışıyoruz. Çocuklara özel eğitsel eğlenceyi bulabilecekleri alanlar, gençlerin bulunmaya can atacakları ortamlar tasarlıyoruz.
Sizce başarı nedir? Sizin başarınızın altında yatan faktörler nelerdir?
Başarı, hedeflere erişmek, mutlu olmak ve sevgi bulmaktır. Ben çok çalışıyorum, çalıştıkça bileniyorum ve başarıya ulaştıkça da mutlu oluyorum. Mutluluğun verdiği hazla yorgunluğumu unutuyorum ve daha çok motive oluyorum.. Ofisimde çalışan arkadaşlarımı çok sevdiğim aile fertlerim gibi görüyorum. Dünya’ yı izliyorum, çok seyahat ediyorum, okuyorum, araştırıyorum ve sürekli yeni şeyler öğreniyorum. Yabancı dilin avantajına çok inanıyorum. İngilizce’nin yanında en azından geleneksel avantajımızı da kullanarak İspanyolcayı anlayıp konuşabilmek, iş hayatında olduğu kadar kültürümüzü yaşatmamız açısından da çok önemli. İnanç olarak kişinin ana baba duası almasının çok önemli oldugunu düşünüyorum. Ters giden zamanlarda da, özgüdülenme ve kendime inancım ile her zaman baş vurduğum o büyük güce, Tanrı’ya sığınarak destek bulduğumu söylemeliyim
Cemaat içinde çalışmalarınız oluyor...
Cemaatte yaklaşık 35 yıldır çeşitli kurumlarda görev yapıyorum. Geçen yıl " Yarının Vizyonu" adlı proje yarışmasını başlattık. Başta 80 kişiden oluşan 14 grup vardı. Dört grup finale kaldı ve son üç belirlendi. Bu ay içinde yapılacak oylama ile ilk üçün sıralaması belli olacak. Gençlere cemaatin 20 sene sonrasını düşündürebildiysek ne mutlu bize.
2006 için görüşleriniz?
İyi olacak. Siyasi istikrar sonucunda başarılı bir YTL’ye geçiş ve bağlantılı olarak enflasyonu düşürme süreci yaşadık. Hükümetin bir önceki dönemden gelen doğru istikrarlı programı sürdürmesi ve ekonomiyle siyasi başarıyı birleştirmesi çok pozitif oldu. Özelleştirme ve ekonomik hareketlenme ile beraber daha da iyi olacak. Bu arada dikkat etmemiz gereken bir konu şu cemaat bireylerinin yapmaya alıştığı meslekler değişiyor ve güçleşmeye devam edecek. Dolayısıyla yeni oluşumlara açılmamız lazım. Tekstil sıkışacak, yan gelirler azalacak. Küçük işletmelerde hizmet sektörleri, turizm, gayrimenkul parlak olacak. Gelişmeleri doğru görüp, değerlendirip bireysel ve toplumsal olarak hazırlanmak gerekir diye düşünüyorum.
