ABD’deki gayrimenkul danışmanınız…

ABD’de yaklaşık on yıldır emlak sektöründe faaliyet gösteren Sima Molho Kohen ile girişiminin öyküsünü paylaştık

ABD’de mortgage krizinden sonra düşüşe geçen emlak sektöründe şu anda durum nasıl? Geleceğe yönelik öngörüleriniz nelerdir?

Emlak sektörü şu anda Güney Florida’da gayet verimli. Evet, belki mortgage almak eskisi kadar kolay değil, kriterler zorlaştırıldı ancak şunu da unutmamak lazım ki Güney Florida’ya devamlı bir nakit para akışı var. Rusya, Arjantin, Brezilya, Venezüella gibi ülkelerden genelde bütün alımlar nakit yapılıyor, bu da yeni yapılan projelerin can damarı. Şu anda benim takip edebildiğim sanıyorum 60 kadar yeni proje var. Bunların çoğu da daha yeni kazma vurulmuş ya da bir iki kat çıkılmış ama yarısından fazlası satılmış durumda. Bu satışlar mortgage bekleyerek olmuyor bunlar genelde peşin alımlar. Çünkü Miami senenin 9 ayı yaz mevsimi olan bir şehir yine Amerika’daki diğer büyük şehirlere bakıldığında en kârlı yatırımlardan biri ve fiyatları çok daha uygun. Bugün New York’ta yaşayanların çoğunun burada yazlık ikinci bir evi var.

Yılbaşı öncesi buraya akın akın Türkler geldi, onların da tek amacı tatil değildi elbet arada yatırımlık bir yer bakmaktı. Ben şu anda onlara soruyorum İstanbul’da Etiler, Ulus gibi bir muhitte 200.000 dolara deniz manzaralı iki odalı ev bulmanız mümkün mü? Hayır? İşte Aventura da İstanbul’un Etiler’i, Sunny Isles da Bebek’i, Bal Harbor da belki Yeniköy, Tarabya gibi… Ve buralar orayla kıyaslandığında fiyatlar çok ama çok cazip. Yabancıların mortgage alması imkânsız değil sadece peşinatı biraz fazla vermeleri gerekiyor yüzde 30-35 gibi. Bankalar arası yazışmalarla zamanla kredi sağlanıyor ama işlem uzun sürüyor ve her satıcı da bunu beklemek istemiyor.

Şöyle bir örnek vermek gerekirse 400.000 dolar olan bir evin fiyatının 200.000 dolara düştüğünü düşünelim. Sizin bunu yüzde 30 peşin vererek aldığınızı düşünelim yani 60.000 dolara. Alım masraflarının da tamamı 10.000 dolara liraya çıktığını düşünsek ki bundan daha azdır. Toplam yatırımınız 70.000 dolar oluyor. Çok detaylı hesaba girmeden, bu evin değerinin önümüzdeki beş yıl içinde yine 400.000 dolara liraya çıktığını düşünürsek, bu yatırım beş yılda toplam 200.000 dolar, yılda ortalama 40.000 dolar yani yüzde 60 kazanç getiriyor.

    Sizi tanıyabilir miyiz, bu mesleğe nasıl yöneldiniz?

Marmara Üniversitesi İngilizce Otel İşletmeciliği ve İstanbul Üniversitesi Fransızca Öğretmenliği bölümlerini bitirildikten sonra 2000 yılında Turizm Bakanlığı’nın ve Amerika’daki en büyük üniversitelerden biri olan Cornell Üniversitesi’nin hazırlamış olduğu bir sınava girerek Cornell Üniversitesi’nde Otel İsletmeciliği, Satış-Pazarlama, Yiyecek İçecek Operasyonları konusunda bir burs kazandım. Bu bursu dünya çapında sadece 12 kişiye verdiler. Ben de Türkiye’den katılanlar arasında kazanan tek kişi oldum. O zamanlar The Marmara Oteli’nin Kalite Güvence Müdürlüğü’nü yapıyordum. İki ay sonra sonuçlar açıklandığında hayatım değişti. Aynı sene Cornell Üniversitesi vasıtasıyla geldiğim Amerika’da ilk erkek arkadaşımla yeniden buluştuk. Kendisi senelerdir burada yaşıyordu, yeniden birlikte olmaya karar verdik ve bir sene içinde de evlendik. Dolayısıyla 2001 senesinde Amerika’ya taşındım. İlk birkaç sene kendi mesleğim olan otel işletmeciliğine soyundum; büyük zincir otellerde çalıştım. Ancak ilk oğlum doğduktan sonra anladım ki bu işi yürütürken anne olmak çok zor; çünkü günde 16 saat çalıştığım oluyordu. Ben de saatlerini kendim ayarlayabileceğim bir kariyer istedim ve 2004 yılında emlakçılıkla tanıştım. Son on senedir de bu mesleği sürdürüyorum.

 Faaliyet konunuzu nasıl tanımlarsınız?

Faaliyet alanım ev alım satımı, yatırım amaçlı konut alımı, alınan bir emlağın kiraya verilmesi, iş yeri alımı, kiralanması, topraktan bir konuta giriş, benzin istasyonu, restoran aklınıza gelen bilumum emlak konusu. Aynı zamanda Amerika’da doğum yapma konusunda çok talep olduğu için bu alana da yöneldim. Buraya doğum yapmak için geçici süreli gelen annelere minimum 3-6 ay kalacağı ev kiralıyorum. Birlikte çalıştığım uzman bir kadın doğum doktoru da onların doğum işlemlerini üstleniyor. Bu kısma açılmamadaki sebep de öncelikle dediğim gibi hem buraya doğum amaçlı gelenlerin çok olması hem de daha sonra burayı beğendikleri için yatırım amaçlı ya da yerleşim amaçlı ev baktıklarında güvenecekleri kişinin ben olduğumu bilmeleri ve doğrudan bana yönelmeleri.

BİR GAYRİMENKULÜ PORTFÖYÜNÜZE ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİYORSUNUZ?  HANGİ ÖZELLİKLERİ ARIYORSUNUZ? 

Güney Florida’da emlakçı olduğunuz zaman ulaşamayacağınız ev yoktur. Dolayısıyla listeli her ev sizin portföyünüzüdür. Eğer alıcı yerine satıcıyla çalışırsanız o zaman listeleyeceğiniz evi almadan önce çok detaylı bir çalışma yapmalı ve satıcıyı doğru yönde bilgilendirmelisiniz. Hem satıcının hem emklakçının da isteği konutu satmak olduğuna göre o zaman en önemlisi daireyi doğru fiyatlandırmaktır. Değerinden fazla isteyen satıcıların konutları maalesef ki satılmıyor ve bu da emlakçıyla sürtüşmeye girmelerine sebep oluyor. Satıcı dilediğini istemekte özgürdür ancak dediğimiz gerçek kriterleri de unutmamak gerekir. Son altı ayın çalışması yapıldığında eğer dairenin satış fiyatının olması gerekenin çok üstünde bir fiyatla listelemek istiyorsa satıcı bilmelidir ki daire satılmayacaktır, sadece listelenerek kalacaktır. O yüzden çalıştıkları emlakçının bilgisine ve tecrübesine ve tabi baz aldığı çalışmaları dikkate alarak makul bir rakamda anlaşılmalıdır.

 Hedefleriniz ve beklentileriniz nelerdir?

 2007 yılında Amerika’da emlak piyasasında bir düşüş oldu maalesef ama şükür ki bu şu anda tamamıyla düzeldi. Hatta Türkiye’deki emlakçı arkadaşlarım alınmasın ama Amerika’da bugün emlak alımı hem daha kolay hem de daha kârlı. Amacım bunu insanlara duyurabilmek. Geçtiğimiz senelerde birkaç Türk bu konuda benimle çalışmıştı. Ancak bu sene bakıyorum ki bu talep oldukça fazla. Sanıyorum bunun Türkiye’nin ekonomisindeki geniş çalkalanmalarla da ilgisi var. Amerika’da emlaktan kâr etmek sabırlı olmaya dayanıyor. Emlağa yatırım yaparken hemen 3-5 ay içerisinde satayım kâr edeyim olayı zordur. Emlak fiyatlarının düşmesi de yükselmesi de uzun yıllar alır. Bu yüzden uzun vadeli düşünmek gerekir. Benim amacım da sizin aracılığınızla bana ulaşan ya da ulaşmayı düşünen insanları biraz olsun bilgilendirmek.

TÜRK YATIRIMCILARA VE TÜKETİCİLERE NELER SUNUYORSUNUZ, HANGİ KONULARDA YARDIMCI OLUYORSUNUZ? İLGİLENDİĞİNİZ BÖLGELER NERELERİ?

Amerika’da emlakçı olduğunuz zaman alıcıya ya da satıcıya her türlü hizmeti sunuyorsunuz; A’dan Z’ye diye tabir ettiğimiz. Burada Türkiye’dekinin aksine çok farklı bir sistemle çalışırız. Öncelikle bütün emlakçılar lisanslıdır. Yani hepimiz sıkı bir eğitimden geçer, sınavla lisans alırız. Sınavda yeterli puanı aldıktan sonra lisansımız çıkar ve bu lisans iki senede bir yeniden sınavla yenilenir. Böylece emlak konusuyla ilgili bütün kanunları takip edebiliriz. Biz burada alıcıyla çalıştığımızda Türkiye’dekinin aksine direk ona hizmet veririz hem de ondan bir ücret almadan. Şöyle ki, Türkiye’de “üç beş emlakçı gezeyim, birçok ev göreyim de görmediğim bir şey kalmasın,” dersiniz. Burada MLS adı altında bir sistem var ve bütün emlakçılar bu sisteme üyelik lisans numaralarıyla kayıt olur, satılan ya da kiralanan her türlü emlak, iş yeri bu sistemde görünür. Dolayısıyla yapmanız gereken tek ve güvenilir bir emlakçıyla çalışmaktır. Emlakçı alıcı için her türlü işlemi yapar ve daha sonra alım satım ve tapu işlemleri bittikten sonra komisyonunu satıcıdan alır. Dikkatinizi çekiyorum satıcıdan. Yani alıcı yüzde 100 hizmet alıyor ama komisyonu satıcı ödüyor. İşte ben de alıcı ve satıcılara her türlü market analizi, satış ve kiralama raporları, yatırım yapılacak bölgelerdeki son altı ay içerisindeki hareketlilik, evin kira getirisinin ne kadar olacağı ya da bu iş yeri ise ne kadar kiralanacağı, yeni yatırım alanları, inşaat yapımına uygun boş arsalar, gerek konut gerekse toplu konut amaçlı vs gibi bütün istatistikî bilgileri hazırlarım.

İlgi alanım Miami’nin en güzel yerleşim bölgesi Aventura, Sunny Isles Beach, Bal Harbor, Bay Harbor, North Miami Beach, Hallandale ve Hollywood. Buraları çok iyi bilirim. Ama bu diğer bölgeleri bilmem veya satamam anlamına gelmez. Bugün her şey bilgisayarda, istediğimiz analizi yapıp bilmediğimiz bir bölgeyi araştırma yapmamızla her bölgeye hakim olmamız mümkündür. Bu odaklandığım bölgeler Miami’nin ‘crème de la crème’ dediğimiz bölgeleridir. 

 

Son olarak ABD’de emlak alacak ya da satacaklara tavsiyeleriniz nelerdir?

Tekrar altını çizmekte fayda görüyorum, Türkiye’de olduğu gibi emlakçı emlakçı gezmenize gerek yoktur. Alım ya da satım işlemi yapacağınızda evler MLS yani Multiple Listing System dediğimiz veri tabanına girer ve her emlakçı bunlara ulaşır. Doğru emlakçıyla çalıştığınızda istediğiniz her evle ilgili bilgiyi almanız mümkündür. Bölgeyi tanıyan bir emlakçıyla, tecrübelerinden yararlanarak çalışmanızı tavsiye ediyorum. Seçtiğiniz emlakçının çalışmalarından memnunsanız tüm emlak işlemlerinizi tek bir emlakçıyla yapmanız doğru olacaktır.

Cemaatimizden şu ana kadar bana verilen desteğe sizin vesilenizle de teşekkür etmek istiyorum. Benim www.buyingsellingmiami.com adlı web sitemden ya da sosyal medyada her gün paylaşım yapmış olduğum facebook/buyingsellingmiami sayfasını beğenerek benim sayfamdaki emlak haberlerini görebilirisiniz. Her konuda kendilerine yardımcı olmaktan mutluluk duyacağım.

İLGİLİ HABERLER

Siz de yorumunuzu yapın

Tüm Yorumları Görün
Yorum Yapmak için üye girişi yapın! Yorum yapabilmek için üye girişi yapmanız gerekiyor...
Üye Girişi yapmak için Tıklayın